声明：不针对某个城市，毕竟因地制宜，每个地方都不一样，但是对于大部分城市来讲，房价确实降得几率很小。

其实特别讨厌某一部分人，我说房价会涨，他跟我讲城边子茄子地边上的某某楼盘降价了，好吧，你让我说什么？

就算你知道他降了，重点是你买么？

既然连你自己都不会买，讲来讲去又有什么意思。

1、很多人都讲房地产泡沫严重，但是那么人民币呢？

就是一张纸，被赋予过色彩之后，就直接以百倍千倍的价格上涨，怎么没见谁说货币泡沫了？

2、实际上货币早就丧失了中间等价物的功能，而变成了纯粹的衡量物品价值的符号或者是单位，为什么这么讲呢？

假如两个东西A跟B，现在A的价格是10元，B的价格是5元，那么我们就知道A的价格是B的两倍，也就是讲真的衡量一个物品价值的是市场里面不同的物品相互参照形成的体系，而货币不过是其中使量化单位更好地体现的一种手段罢了。我们可以再想想，如果你穿越到了100年以后，有人跟你讲某个东西值10000美元，单凭这句话我们也跟就没有办法去衡量一个东西的价格，但是要是相对的，你看见旁边的苹果卖500美元，就可以很好的解决了。

3、如果你能看懂上面的一段话，你就会明白货币不是真正意义上的财富，资产才是。国与国之间的经济战，说白了就是每个国家都在研究怎么用自己印出来的纸，去购买其他国家的资产（包括公司股权，固定资产、农用土地、矿场、房地产等一切有稳定产出的必要生产要素），俗称合法侵略。

但是你，却想着拿资产去换纸币？

4、 一些超级富豪们早就已经看透了这道理，所以他们宁愿负债买资产（主要是股权与房地产）。就像巴菲特，他并不是操盘有多么的厉害，而是他在几十年前买的股票，一直拿到现在都不放。换个角度来看，在他们眼里赚钱只是一种手段，购置资产才是最终的目的，资产才是真正意义上的财富；但是穷人的选择却恰恰相反，他们把赚钱看成了最终目的。也就是讲敢去负债买房（也就是敢于按揭）的人，几年后再来看总是会赚的。所以应验了穷爸爸富爸爸里面的一句话，越有钱的人越喜欢负债，而穷人省吃俭用的存钱却越来越穷。

5、90年代的时候，家里有一个亲戚把几个房产跟厂房全都卖了，赚了30多万，存进了银行，一年的利息就有一万块。在那个时候1万块是什么概念？那时候大部分人一个月的工资不超过200元。那个时候肯定想，把这个存款留给后代，然后这一辈子就不用愁了。

实际上呢？估计他自己这一辈子都得发愁。

6、假如说你觉得存钱是有赚头的，那么也就意味着那些提供各种卡理财服务的机构，包括银行以及储蓄型的保险，他们的业务是赔本的，就问你一句，你觉得你一个人真的比一群聪明人的脑袋要更聪明么？

7、我们可以这么理解，房地产是非常重要的生产要素。

是的，这里所提到的不单只是工厂用地与商业用地，还包括住宅。为什么住宅也算是生产要素？

很简单，生产活动必须要有人，有人的地方必须要有得住。那么工人们（这里的工人泛指所有的工薪阶层）要住只有两种途径——租房或买房。如果全都选择买房，那就很容易理解这必然会导致房价涨；那么第二种选择大部分人都选择租房的话，会造成怎样的局面？根据市场价格规律，如果大部分人选择租房，那么租金必然上涨，当租金上涨到一定程度，如果房价不涨，人们会发现按揭贷款买房每月的还贷额跟租金差不多，倒不如直接买房，这样还能有属于自己的资产。另一方面房产的持有者发现每月租金收入如此的高，那么更加不愿卖房而把房产紧紧拽在手里，于是造成的结果是房地产买盘增加而卖盘减少，于是房价上涨。

可以看出，租金与房价其实存在着微妙的动态平衡。所以，房地产作为重要的生产要素，就决定了它天生就会跟实体经济紧紧绑定。我们可以想象下，作为国家层面，最理想的情况是在居民收入提高、社会生产量提高的前提下，房价保持不变。然而现实生活中却是，当国家想要扩大生产促进就业的时候，住房需求必然会增加，于是房价很难不涨。如果想要扩大生产，而不带动房价，那么只能以技术密集型产业替代劳动密集型，然而这会影响就业，居民收入可能降低，这就可能违背了政策的初衷了。

8、实际上很多人之所以觉得房价会跌，是因为他们把房产看成了商品，按照商品的思路去预判，商品是消耗品，但房产其实是资产（或资本），资产是生产消耗品的，房子提供的消耗品是满足人的居住需求。房价越来越高其实是阶级越来越分化的具体表现，有不动产的人才算是真正的资产阶级，没房子的人在城市打工就必须租房，其实本质上不管是什么工作其实都是在为“地主”打工，有房跟没房的关系就相当于剥削与被剥削阶级的关系。这就是为什么房价不会跌，因为资产是一个人劳动创造的最终目的。

很多人以为房价涨是因为买的人多，但其实更重要的是因为占有资产的人不肯轻易脱手，他们脱手的理由是什么？拿菏泽城市为例为例，2013年买时候均价3500多，100平左右住房按揭30年月供1000多，但现在租出去租金至少也要2000多了。重点是菏泽只是一个四线小城，而且目前来看发展落后的不只是一星半点，我们可以想象，如果买在北上广呢？由此可见，房地产确实算得上是资产的终极体现，既然如此，为什么要卖呢？

9，有人以为，现在中国的房地产总值，根本没有对应的货币量来支撑，所以泡沫严重，或者换句话说，因为现在房子都是按揭买的，其实就是杠杆化操作，20万就可以杠杆买100万的房子，于是门槛降低，吸引大量购房者，从而抬高了房价，然而总房价远大于货币总流通量。

一般信这种观点的人，都是没了解过货币银行学的人，可以这么说，当一个人申请住房按揭的时候，就是在发行货币（M1或M2），为什么呢？大家可以了解下存款派生机制，但在这里我想以另一种更通俗的方式讲解：我们先构造一个简单的市场，一个菜农去找建房者买房，要花100万，但没那么多钱，于是找银行申请住房按揭，但其实银行并没有100万的现金，银行只需在电子账户上修改下信息，向菜农转账了100万，菜农再把那100万转给建房者，建房者给菜农建好了房子。注意，这100万没有现金，它只是一个数字，而建房者的账户多了100万，然后他每天找菜农买菜（也是通过电子银行转账支付），菜农卖菜赚到了钱，菜农就把账户里的钱装给银行还住房贷款，就这样过了30年，菜农还清了贷款。整个过程并没有100万的现金，通过这样的操作，整个过程市场上增加了总值100万的菜，还有100万的房子，社会总产值增加了200万。

这就是现代经济的奇妙之处，通过债务的发生来拉动经济，债务从诞生到消亡的过程中，给社会带来了数倍于债务的产值。而因债务而派生出的货币就是M1或M2货币，所以说当按揭买房的时候，其实就是在发行货币。

社会上流传一种说法其实是很不恰当，说房地产是超发货币的蓄水池，这种说法会误导人们以为钱去到房地产那里就被冻结了。其实恰恰相反，房地产是在促进货币更快速更庞大的流通，当钱去到房企那里，房企会发工资给员工，同时企业家有了利润，他们会拿去消费，于是拉动其他产业。

10，当然有人会讲房地产只是各种资产投资中的一种，既然是投资资产，为什么不选其他的呢？好吧，现在就对比下别的资产：

股票

如果买中那种一直长的股票当然好，就像我前面提到，巴菲特所谓的价值投资就是买股后放着几十年，假如你二十年前买贵州茅台，那时候一股20块，而贵州茅台去年每股分红32块，也就是说你20年前买100手20万，现在每年分红32万，年收益率100%，这不比投资房产差，但是A股尿性你懂的，先不讲各种监管不力各种财务造假高管吃水太深偶尔遇见疫情黑天鹅事件，也够喝一壶的。

就像巴菲特讲的，有生之年也没有看见一次熔断，然后不到一个周的时间他老人家见了5次。讲真的股票对于普通老百姓来讲，我们唯一能做的就是，把钱放在那里，然后你只要看着他一点一点的没了就可以了。

贵金属。

贵金属是我认为最不靠谱的，在我看来它本质就是投机，因为它本身没有使用价值，不是生活必需品，而它又不像股票那样每年有分红，所以买它的人都是抱着同个心态——赚差价，这就是泡沫的基础，每个人买它是为了卖它，说它是硬通货就是抬举它，别说我们日常生活，就算是那些大宗交易，用贵金属结算的有几个？所以它本质跟比特币没啥区别，之所以值这个价，是纯粹靠炒作支撑。

大型固定资产工业设备。

确实有租赁公司通过投资大型设备来获利的，但是本身它更新迭代的周期太短，折旧期限短，再加上本身又需要仓库存放，所以门槛很高，不是我们老百姓能操作的。

算来算去，还有什么比投资房地产更稳的？

难道你想说国足么？算了吧。

房地产是人类生活必需品，也是社会必要生产要素，各方面来讲跟其他资产比起来具有无法比拟的优势。

12，“炒房客”多吗？

其实用“炒房客”这个词本身是错误的，是的，确实存在动辄买几十套的大庄，但大多不是“炒”，所谓“炒”是指投机者低价买入一个商品后高价卖出，赚取中间差价，然而大多数买房的人并不是为了赚差价，而是作为一个永久资产，给自己带来永久稳定的收入（租金收入），正如我第8点跟第11点提到的那样，这是他们的最终目的，实现永久的“不劳而获”，正因为这样他们不会轻易抛售房产，所以导致了房价高涨。

其实有些时候回过头来想想，小的时候努力读书，长大以后拼命的加班赚钱，我们到底是为了什么呢？

难道不是为了实现阶级跃迁么？

13，细数下几个看似压房价，实则在撑房价的举措：

（1）限售（2年或5年）。

不少人以为通过限售能让炒房客无法在短期内抛售房产套现，从而打击他们的炒房热情，于是让房地产市场降温，但事实上却起到了反效果作用。首先大部分投资房产的人并不是想着赚差价，而是作为一个永久的收入来源（租金收入），所以限不限售对他们来说没什么意义，同时还有更重要一点：限售其实是让市场卖盘减少，等于是这部分房子被冻结无法流通了，而买盘却无限，这样自然导致更加好涨，这是很基础的经济学原理，卖盘减少肯定是利涨的，可能炒过A股的更好理解，A股是t+1，意思是当天买的股票第二天才能卖，所以当天如果放量涨，一般是更好涨，因为大部分盘被冻结了，只剩下少量能卖的，自然更好涨。现成的例子就是今年的苏州在5年限售公布前很涨了一波，还有前年雄安新区在公布限售前短期翻了十倍，有不少人还笑称这是对炒房客“关门打狗”，其实可以很肯定的告诉大家，那些炒房客就是收到风声，就是冲着这个限售政策才去买的。

（2）取消预售制。

这个是去年2018年一些城市采取的措施，不少人以为因为取消预售制让房企无法回笼资金，为了保证资金链不断裂只好抛售已经建好能卖的那些，于是导致房价下跌，但同样的，也是起到反效果。首先房企的每个项目都是独立的资金链，当然这个涉及到比较专业的企业财务就不打算展开讲了，我就直接说这个预售制被取消，直接就导致了一手房卖盘减少，本来一大堆能卖的现在却不能卖了，只剩下少量能卖的，这肯定是妥妥的利涨。

（3）限购。

这里的限购包括提高按揭首付比例，提高按揭利率，或是必须缴社保费几年才能购买等行政限购手段。我承认限购政策确实会打压房价，因为这直接导致买盘减少，但是，这样导致的结果是一部分人只能选择租房，选择租房的人多了就会导致租金上涨，租金上涨就意味着租售比提高，买房投资的年回报率提高，于是吸引更多的投资客，从而又推高了房价，最终租金跟房价会实现一个内部均衡。现成的例子是前年去年不少一二线城市发布各种严厉的限购令，于是这些城市的房租都翻倍了，其中北京房租翻了将近四倍。就算退一步来说，就算租金上涨并没有推高房价，买房的人还是赢家，正如前面提到不少投资房地产的本身就是为了有一个永久的收入来源，而租金上涨反而更加实现了他们的追求。

从上面几点可以看到，似乎现在进入了一个无解的逻辑怪圈，就是不管是什么举措都对有房阶级有利，其实这就是中等收入陷阱难题，当社会发展到一定程度，阶级差距会越来越明显。谁能破解这个难题，就是在不影响经济发展的同时，能够让有产跟无产享有同样的待遇，那么他就能拿诺贝尔经济学奖了。

14、关于租售比。

我发现不少财务专业的朋友过去都对房地产投资抱着错误的判断，因为他们的思维方式导致，他们往往会按现在的现金流套用到永远。可以这么说，在大部分时候，拿租金跟住房按揭月供横向比较的话，租金都比不上月供（即使是30年期），哪怕是20年前，所以财务专业的人一般都不建议投资房产。但是注意一点，月供是30年不变的，租金却是稳步上涨的。就拿珠江新城为例，如果在2007年买，当时30年期月供每月去到5000，而租出去的租金收入却4600左右，算上物业管理费，每个月倒贴700块，在财务专业的人眼里这绝对是一个失败的投资，但是到2016年的时候，那套房子1万多租出去，每个月减去月供还有6000块利润，这还是按16年时候的房租，而2017年的时候那里普遍房租去到1万6甚至两万，所以接下来继续租出去的话，每个月利润有1万，这还是一套房的。

15，人口减少会导致房价下跌吗？会的，但只会让四五六线的城市跌，一二线反而更容易涨。这是根据日本的情况得出的结论。日本连续9年人口负增长的大环境下，东京都市圈却22年人口正增长，迁入人口连续4年超过10万。

相比之下，中小城市和乡村地区人口大幅减少，连传统比肩东京的名古屋、大阪都市圈已经连续5年人口净流出。为什么会这样呢？因为随着总人口减少，人流会更往中心城市流动，因为原先的城市随着人口减少配套越来越差，城市公共服务质量也会下降，于是人都向往大城市，这样经济圈会围绕着一线城市敛聚，形成特大城市群。所以北上广深等一线城市及其周边的二线城市房价跟房租反而会更加涨，而其他则会下跌，形成两级分化。所以这样看来，投资一二线的房产不但安全，而且房价会上涨。

我国现在有人口减少的趋势，不知道现在开放二胎三胎会不会在未来使人口增长速度回到原来水平，但其实对房价影响关联更直接的是新增大学生毕业人数或新增就业人数，近几年都是连续增长的。

16 、为什么那么多人看空房价？因为他们之前没了解到我上面说的事实，大部分人还是觉得房价是被炒上去的，不知道投资房产的人一般都坚定持仓，只为赚去那不断上涨的租金收入。其实房价的一直上涨，就证明了炒房的人是少数，这是很简单的道理，因为如果炒房的人占多数，那么房价肯定会有涨有跌，甚至是大跌，因为炒的人是为了赚差价，所以他们必须要卖，于是造成卖盘增加。但房价的一路上涨，就自证了卖盘一直小于买盘，也就自证了炒房的人占少数，坚定持仓者占多数。